Vendre soi-même sa maison en Belgique: ce que plus de 50 vendeurs nous ont appris sur la peur, le temps et le moment où tout a cliqué
Il y a un moment que vivent presque tous les vendeurs.
Ce n'est pas le moment où ils remettent les clés. Ce n'est pas le moment où le notaire signe l'acte. C'est plus tôt, souvent dès la première visite sérieuse ou la première question d'un acheteur intéressé.
C'est le moment où ils pensent: "Hé. Ce n'est pas si difficile en fait."
Nous guidons les vendeurs à travers ALVA — une plateforme où les propriétaires vendent eux-mêmes leur logement, via ALVA. Nous suivons désormais de près plus de 50 vendeurs. Et ce que nous voyons encore et encore est un schéma qui nous frappe encore et encore.
La peur du début est toujours plus grande que la difficulté du processus lui-même.
Les trois craintes que presque tous les propriétaires ont
Demandez à toute personne envisageant de se vendre ce qui la retient, et vous obtiendrez invariablement une variation sur trois thèmes.
1. "Comment déterminer le bon prix demandé?"
C’est de loin le souci le plus courant. Les vendeurs craignent de proposer leur maison à un prix trop bas – laissant derrière eux des milliers de dollars – ou à un prix trop élevé – et de rester sans offre pendant des semaines.
Le sentiment est compréhensible. Le prix demandé semble être la décision la plus importante de tout le processus. Une erreur et tout va mal.
Mais en pratique, déterminer un prix demandé réaliste est moins mystérieux qu’il n’y paraît. Des logements comparables dans le quartier, des prix de vente récents via le Baromètre des Notaires et une vision objective de l'état du logement, tels sont les trois éléments constitutifs. Aucun professionnel de l’immobilier n’a accès à des données magiques que vous ne trouvez pas.
Ce qu’un professionnel de l’immobilier possède, c’est une expérience en matière de positionnement. Mais vous pouvez également acquérir cette expérience, ou bénéficier d'une aide ponctuelle sans payer 3% + 21% de TVA sur votre prix de vente.
2. "Je ne sais pas comment faire une visite."
Le deuxième grand cauchemar: ouvrir la porte aux étrangers, présenter votre propre maison, puis répondre aux questions inconfortables des personnes qui regardent d'un œil critique votre chambre.
Et s’ils posent des questions difficiles? Et s’ils disent qu’ils veulent proposer une offre inférieure? Que se passe-t-il si j’oublie de dire quelque chose et que des problèmes surviennent plus tard?
C’est la peur qui est la plus chargée émotionnellement car elle semble personnelle. Votre maison n’est pas un produit sur une étagère: c’est l’endroit où vos enfants ont grandi et où vous avez vécu pendant des années.
Mais voici ce que découvrent nos vendeurs: la plupart des acheteurs sont de simples personnes. Ils posent les mêmes questions que vous poseriez si vous cherchiez vous-même. Et personne ne connaît votre maison mieux que vous.
3. "Je n'ai pas le temps pour ça."
La troisième crainte est la plus rationnelle – et en même temps la plus trompeuse.
"Un professionnel de l'immobilier me succède. Il organise les visites, la communication, les négociations. Je n'ai à penser à rien."
Cela semble attrayant. Mais est-ce aussi la réalité?
Le mythe du gain de temps
Soyons honnêtes sur ce qu'un professionnel de l'immobilier fait réellement pour vous — et sur ce que vous devriez faire vous-même, même avec un professionnel de l'immobilier.
Lorsque vous engagez un professionnel de l’immobilier, vous procédez comme suit:
Vous prévoyez une rencontre de découverte avec le professionnel de l'immobilier ou plusieurs professionnels de l'immobilier
Vous préparez la maison pour des photos professionnelles
Vous quittez la maison à chaque visite — car les acheteurs parlent plus librement lorsque le propriétaire n'est pas présent
Vous attendez des retours après chaque visite
Vous appelez ou envoyez un e-mail au professionnel de l'immobilier au sujet des offres
Vous prenez les décisions concernant les offres en consultation avec le professionnel de l'immobilier
Vous signez un contrat d'exclusivité et êtes engagé pendant des mois
Maintenant, la réalité de se vendre:
Vous mettez votre maison en ligne - un travail ponctuel de 2 minutes
Vous recevrez des messages directement des parties intéressées
Vous planifiez vous-même les visites, aux heures qui vous conviennent
Vous faites la visite vous-même — en moyenne 30 à 45 minutes
Vous négociez directement – pas d’intervention, pas de retard
Vous êtes libre d’arrêter ou de changer de stratégie à tout moment
La différence ne réside pas dans la durée. C'est la nature du temps.
Avec un professionnel de l'immobilier, vous êtes réactif: vous attendez, vous sortez de chez vous, vous communiquez par un intermédiaire. Lorsque vous vous vendez, vous êtes actif: vous avez le contrôle, vous savez ce qui se passe, vous prenez vos propres décisions.
Nos commerciaux le répètent et le répètent: "Je pensais que je perdrais beaucoup plus de temps. Mais en réalité, j'ai perdu autant de temps que si j'avais affaire à un professionnel de l'immobilier, juste d'une manière que je pouvais planifier moi-même."
Que se passe-t-il réellement lors d'une visite
Précisons comment se déroule une visite si vous vous vendez.
Un acheteur intéressé vous contacte via la plateforme. Vous êtes d'accord sur une heure. Vous faites du café. Ils entrent.
Les cinq premières minutes sont toujours un peu gênantes, pour vous comme pour eux. Mais alors la conversation commence. Ils posent des questions. Vous répondez. Ils regardent autour d'eux.
Et puis quelque chose de remarquable se produit: vous réalisez que vous êtes le meilleur guide qui soit pour votre maison. Vous savez pourquoi la cuisine est aménagée de cette façon. Vous savez que les voisins sont silencieux. Vous savez que le jardin est au soleil le matin. Ce sont des détails qu’un professionnel de l’immobilier ne pourra jamais raconter de manière aussi convaincante.
Les questions les plus fréquemment posées lors d’une visite sont prévisibles:
Pourquoi vendez-vous?
Quel âge a le système de chauffage?
Quels sont les frais mensuels?
Y a-t-il encore une marge de négociation?
À quelle vitesse peut-il aller?
Nos vendeurs connaissent désormais par cœur la réponse à cette dernière question: 17 jours en moyenne entre la publication et l'enchère. C'est plus rapide que ce à quoi la plupart des gens s'attendent.
La question la plus fréquemment posée: « Et s'ils sont difficiles?
Presque tous les starters posent cette question. Que se passe-t-il si un acheteur commence à négocier d'une manière que je ne peux pas gérer? Et s'ils posent des questions juridiques auxquelles je ne peux pas répondre?
La réponse honnête: des questions difficiles se posent. Mais ils sont plus rares qu’on ne le pense, et la plupart sont parfaitement gérables.
Questions juridiques — à propos certificats, permis de construire, servitudes — sont la seule catégorie où la prudence est de mise. Mais vous posez ces questions à un notaire. C'est exactement pour cela que les notaires existent, et leur intervention est obligatoire dans toute vente immobilière, avec ou via ALVA. Un propriétaire bien préparé possède toutes les attestations, vous pourrez les consulter lors de la visite.
Les négociations sont plus émotionnelles que les questions juridiques, mais ici aussi la règle suivante s'applique: vous n'êtes pas obligé de décider sur place. Une offre n'est pas un examen. Vous pouvez toujours dire: « J'y réfléchirai et je reviens vers vous demain ».
Et pour le reste – pour les moments de doute, les questions incertaines, les moments où l’on veut juste savoir si l’on fait bien – nous sommes là. Non pas pour prendre le relais, mais pour regarder.
Comment nous soutenons sans nous gêner
Abeille ALVA nous croyons en un principe simple: les vendeurs veulent se vendre. Ils veulent le contrôle. Ils veulent des économies. Ils veulent avoir le sentiment qu’ils l’ont fait eux-mêmes.
Notre rôle n’est pas de prendre le relais, mais d’éliminer les barrières.
Cela commence au début. Pour qui conseils Si vous le souhaitez, vous recevrez immédiatement une liste de contrôle qui explique l'ensemble du processus de vente étape par étape. De quels certificats avez-vous besoin. Comment rédiger un bon texte publicitaire. Comment aborder une visite. Ce que vous faites lorsque vous faites une offre. Ce qui devrait être inclus dans un compromis.
Pas de longs textes juridiques. Pas de jargon. Juste un aperçu clair de ce qu'il faut faire et quand.
Et s’il y a des questions, du stress ou des doutes, il y a un contact direct. Pas de centre d'appels, pas de temps d'attente. Pensez simplement honnêtement à votre situation spécifique.
C'est ce que nos vendeurs apprécient le plus. Non pas que nous le fassions, mais nous sommes disponibles quand ils ont besoin de nous. Et qu'ils n'ont pas autant besoin de nous qu'ils le pensaient.
Les chiffres qui résument tout
Après plus de 50 ventes via notre plateforme, nous constatons un certain nombre de modèles que nous aimerions partager.
Délai moyen de vente: 17 jours.
C'est à partir du moment où un bien est en ligne jusqu'au moment où il y a une offre sérieuse. A titre de comparaison: le délai moyen de vente en Belgique est de 3 à 6 mois. Il y a des facteurs qui influencent cela – le prix demandé, l'emplacement, l'état de la maison – mais la tendance est claire: un propriétaire motivé avec un prix correct vend rapidement.
Économies les plus élevées: 21 000 €.
C'est le montant optimisé par un vendeur en n'embauchant pas de professionnel de l'immobilier. Avec un coût de vente moyen de 3% en Flandre, cela représente une maison d'une valeur de 700 000 €. Ce vendeur l’a fait entièrement lui-même, avec nos conseils comme filet de sécurité.
Économie moyenne: 9 700 €.
Sur la base du prix moyen d'un logement en Flandre de 380 000 € et d'une frais de vente de 3% hors TVA. Cet argent reste dans la poche du vendeur, pas chez un intermédiaire.
Ce que disent les vendeurs après.
Nous avons désormais 11 critiques, toutes 5 sur 5. Mais ce dont nous nous souvenons le plus, ce ne sont pas les étoiles, ce sont les phrases que nous entendons encore et encore:
"J'aurais dû le faire beaucoup plus tôt." "C'était beaucoup plus simple que je ne le pensais." "Les astuces et les conseils sont solides, des choses que vous ne connaissez tout simplement pas vous-même."
Cette dernière phrase le résume parfaitement. Se vendre ne veut pas dire qu’il faut tout inventer soi-même. Cela signifie que vous êtes aux commandes, avec la bonne information au bon moment.
Un de nos vendeurs l'a exprimé ainsi:
"Oui, la manière de vendre votre maison ou votre propriété est fortement recommandée car vous pouvez économiser beaucoup d'argent ici. Au début, j'avais des doutes, mais après une bonne conversation professionnelle, j'ai accepté et je ne l'ai jamais regretté. Des conseils professionnels et il organise presque tout sauf les visites de la maison - que vous pouvez facilement organiser vous-même. Ma maison a été vendue en deux mois. Il est important de bien suivre les conseils pour proposer votre maison dans un état optimal à la vente."
À qui s’adresse l’autovente?
Être honnête est important. Se vendre n’est pas le meilleur choix pour tout le monde.
Si votre maison présente un dossier particulièrement complexe – héritiers multiples, litiges juridiques, problèmes structurels graves – alors l’aide d’un professionnel est recommandée. Pas forcément un professionnel de l’immobilier, mais certainement un notaire et éventuellement un avocat immobilier.
Si vous n’avez absolument pas le temps et que vous êtes prêt à payer pour cela, un professionnel de l’immobilier peut être une solution. Bien que nous recommandons notre formule d’orientation comme terrain d’entente.
Mais pour la grande majorité des propriétaires – des personnes disposant d’une maison standard, d’un prix demandé réaliste et disposés à effectuer eux-mêmes quelques visites – vendre soi-même est parfaitement réalisable. Et toujours plus intéressant financièrement.
Le moment où tout a cliqué
Nous avons commencé cet article par un instant. Le moment où les vendeurs réalisent que les choses ne vont pas si mal.
Pour certains, c’est lors de la première visite. Pour les autres dès la première enchère. Pour un vendeur, c’est lorsqu’il a signé un compromis après 17 jours et réalisé qu’il avait optimisé 14 000 $ – et que l’ensemble du processus avait été moins stressant que prévu.
"Je pensais que je ne pourrais pas le faire" dit-elle après. "Mais en réalité, c'était juste une question de le faire."
C'est le cœur de ce que nous faisons ALVA faire. Nous supprimons la barrière. Nous vous donnons les outils, les informations et le soutien. Mais les ventes, vous faites ça.
Et une fois que vous l’aurez fait, vous saurez ce que tous nos vendeurs savent: vous auriez dû le faire plus tôt.
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