14. Points à considérer lors de la vente d'un Appartement (Copropriété)
En vendre un vous-même appartement apporte quelques points d'attention supplémentaires dus à la copropriété (VME) et l’obligation légale de fournir des informations à cet égard. Nous examinons ici de plus près ce que vous devez impérativement fournir et communiquer lorsque vous vendez un appartement ou un studio faisant partie d'un immeuble avec copropriétaires.
Documents obligatoires spécifiques aux appartements: En plus des certificats qui s'appliquent à chaque logement (EPC, inspection, etc.), pour un appartement, vous devez donner à l'acheteur un aperçu des statut de l'association des copropriétaires. Comme mentionné précédemment aux chapitres 3 et 9, le notaire le demandera de toute façon au syndic, mais il est bon que vous soyez déjà préparé. Cela comprend:
Le statuts de l'immeuble: l'acte de base et le règlement de copropriété (généralement regroupés, parfois 2 documents). Il s'agit de la « constitution » de l'immeuble: partage des parcelles, parts, règles d'usage.
Il règles de la maison (si configuré séparément). Ceci est souvent déjà inclus dans les statuts ou dans un livret séparé.
Procès-verbaux des assemblées générales de ce dernier 3 ans. Ici, l'acheteur peut voir quelles décisions ont été prises et s'il y a des discussions/projets en cours. Relisez le procès-verbal et anticipez les questions (par exemple: « Je vois qu'il y a eu une discussion sur le remplacement de l'ascenseur, est-ce déjà arrivé? »).
Le comptes annuels du passé 2 ans et le équilibre de l'association (dernier bilan arrêté). Cela montre la santé financière: quelle est la réserve disponible, y a-t-il eu des pénuries, etc.
Un aperçu des dettes impayées de votre part en tant que vendeur au VME (cotisation en souffrance, frais extraordinaires que vous devez encore payer). Le notaire vérifiera auprès du syndic si vous avez des arriérés de paiement. Idéalement, résolvez ce problème avant la vente, sinon il sera réglé lors de l'acte authentique.
Informations sur tout procédure judiciaire en cours de la VME (par exemple un procès contre un entrepreneur ou un litige avec un immeuble voisin).
Montant du fonds de réserve et du fonds de roulement à compter d'aujourd'hui. Il est important que l'acheteur sache de quel pot il dispose pour les travaux futurs.
Le syndic fournit souvent tout cela en bloc. Le notaire l'utilise pour les textes de compromis et d'actes. Dans le compromis, faire signer à l'acheteur la réception des statuts, procès-verbaux, etc.
Communication aux acheteurs potentiels: Soyez clair dès le départ qu’il s’agit d’un appartement en copropriété et expliquez les frais mensuels. Annoncez par exemple: « Charges communes: 150 €/m incluant eau et chauffage, syndic XYZ ». Lors des visites, les gens demandent souvent: « combien coûtent les frais mensuels et qu’est-ce que cela comprend? – préparez cette réponse (par ex. « 200 € qui comprennent la provision d'eau, l'entretien des parties communes, l'ascenseur, les frais de syndic, etc., réglés annuellement. »). S'il existe un fonds d'épargne: « Le fonds de réserve du VME s'élève actuellement à 30 000 €, dont votre part est d'environ 2 000 €. Certains acheteurs demandent: « Dois-je prendre en charge ce montant ou est-il inclus dans le prix? » – en principe l'argent reste dans le VME et change uniquement le propriétaire de l'action. Ce montant n'est généralement pas réglé séparément (sauf pour des montants très importants, auquel cas le vendeur et l'acheteur peuvent s'arranger, mais c'est rare).
Travaux prévus: Les acheteurs ont peur des coûts importants à venir (nouvel ascenseur, rénovation de la toiture, etc.). Si le procès-verbal montre qu’il y a des décisions concernant des travaux, soyez ouvert à ce sujet. Par ex. "Oui, le VME a décidé de renouveler l'ascenseur d'ici 2 ans, le coût estimé est de 50k€, votre part serait de ~5k€. 3k€ ont déjà été optimisés, il y aura donc peut-être 2k€ supplémentaires à payer." Le notaire précise souvent dans l'acte que les décisions prises avant le transfert qui impliquent des obligations de paiement sont à la charge du vendeur jusqu'à la date du transfert. La loi a récemment changé: les décisions préalables au compromis qui entraînent des frais restent du ressort du vendeur (sauf accord contraire) même si l'exécution est ultérieure. Donc légalement: si vous savez qu'il a été décidé chez AV de travailler pour X €, vous devez effectivement le communiquer et inclure dans un compromis qui paiera pour cela. La norme est la suivante: tout ce qui est décidé avant la vente relève de la responsabilité du vendeur, tout ce qui est décidé après la vente relève de la responsabilité de l'acheteur. Vous pouvez y déroger contractuellement si les deux sont d’accord. Vérifiez cela auprès de votre notaire.
Contact Syndicus: Informez votre syndic en temps opportun que vous vendez. En tant que propriétaire, vous devez souvent aviser formellement le syndic du transfert dans les 15 jours suivant l'acte authentique, mais en pratique, c'est le notaire qui le fait (il envoie une notification et demande une attestation de fin de dette, etc.). Pourtant, un avertissement au syndic ne fait jamais de mal. Parfois, le syndic voudra régler le règlement avec vous jusqu'à la date de vente (par exemple, payer les frais normaux d'ici là).
Expliquer les règles de copropriété: Les candidats demanderont: "Les animaux sont-ils autorisés? Puis-je rénover l'appartement? Comment se déroule le contact avec le voisinage?" Connaître les règles les plus importantes de la réglementation. Habituellement, les rénovations dans les zones privées sont autorisées, à condition de ne pas affecter les structures communes. Les animaux sont souvent admis à condition qu'ils ne provoquent aucune nuisance. Expliquez également qu'il y a un syndic et comment les choses sont décidées (ex. 1x assemblée générale annuelle). Si vous avez eu une bonne expérience, dites-le « Les concitoyens s’entendent bien, c’est agréable de vivre ici en groupe. » S'il y a eu des difficultés: exprimez-le avec soin ou si c'est structurel (par exemple un voisin se dispute toujours en AV), signalez-le peut-être quand même car le procès-verbal le montrera.
Parties privatives versus parties communes: Sachez ce qui relève de quoi. Toiture, façade, ascenseur, couloir = commun (frais partagés). A l'intérieur de l'appartement: votre truc. Mais il existe parfois des situations mixtes (par exemple usage privé mais bien commun comme un sol de terrasse parfois entretenu par VME). If the buyer asks something like “who is responsible for the windows?” – les fenêtres sont souvent privatives (responsabilité du propriétaire) mais parfois désignées comme communales dans la réglementation. Vérifiez des choses comme ça si cela est pertinent.
Concrètement lors de la vente séparée d'un garage box ou d'une place de parking: Cela se fait aussi souvent par le biais de la copropriété. Mêmes principes: communiquer les statuts et les tarifs.
Droit de préemption des copropriétaires: En Flandre, il y a pas de droit de préemption légal pour les copropriétaires lors de la vente d'un appartement (c'était le cas à Bruxelles pour les logements sociaux, mais normalement pas pour un immeuble privé classique). Sauf si le règlement de copropriété en prévoit explicitement un (rarement). Vous pouvez le vérifier dans les statuts. Généralement non. Vous n’êtes donc pas obligé de le proposer au préalable à vos voisins, vous pouvez le vendre librement.
Appartement avec locataires: Si vous vendez un appartement loué, en plus des documents de location (Chapitre 3), vous devez également prendre en compte les droits du locataire. Ils pourront continuer à louer sous le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions. L'acheteur prend tout en charge. Si l'acheteur souhaite emménager lui-même, il peut résilier le locataire pour sa propre occupation avec les délais de préavis applicables (et une éventuelle indemnité selon le type de contrat). Vous devez donc informer l'acheteur: contrat de location toujours en cours jusqu'à... ou à durée indéterminée, etc. Cette information est cruciale. Le notaire met cela en compromis: ce contrat de location a été enregistré et cet acheteur reprend le loyer en cours. Si l'acheteur l'achète à titre d'investissement, ce n'est pas un problème. S'il souhaite y vivre lui-même, il est préférable de chronométrer l'acte et le préavis afin qu'il puisse emménager assez rapidement (mais en tenant compte des délais de préavis). C’est complexe, mais vous et un notaire devez informer correctement l’acheteur des options. Parfois, d'un commun accord, le locataire peut partir plus tôt moyennant des frais. Communiquez ici clairement et honnêtement, sinon il y aura de la misère après.
Rouler ALVA: Ils signaleront également ces extras lors de la vente d’un appartement. Par exemple, ils me demanderont de récupérer les informations du syndic en temps opportun et de m'assurer qu'elles sont en ordre pour permettre un compromis. Ils savent qu'il y a une certaine administration supplémentaire et peuvent également répondre à des questions fréquentes telles que "qu'en est-il du capital de réserve", etc. - utile pour ne pas avoir à comprendre vous-même toute cette législation.
Derniers conseils – Vendre un appartement
Fournir le fichier VME complet: Collectez les statuts, les procès-verbaux pour 3 ans, les comptes pour 2 ans, afin de pouvoir fournir aux parties intéressées et in fine à l'acheteur toutes les informations dont vous avez besoin. Le notaire oblige, mais il est bon de l'avoir prêt.
Communiquez de manière transparente sur les coûts: Indiquez clairement quels sont les coûts mensuels et si des contributions spéciales arrivent (travaux prévus). Les acheteurs calculent cela dans leur budget et leur évaluation.
Connaître les règles du bâtiment: Lisez le règlement pour savoir s'il existe des règles particulières (par exemple interdiction de location Airbnb, restrictions sur les animaux de compagnie, utilisation du jardin commun, etc.). Informez-en l’acheteur s’il est intéressé.
Pour régler les cotisations en souffrance: Payez vos frais impayés au VME pour l'acte afin d'éviter toute discussion. Le notaire réglera tous les arriérés à partir du produit de la vente, alors ne soyez pas confronté à des surprises.
Clarifiez ce qui est vendu: Parfois, un espace de stockage ou un espace de stationnement au sous-sol est inclus. Assurez-vous que l'annonce et le compromis indiquent clairement quels numéros de lot sont inclus, afin que l'acheteur sache ce qu'il achète.
Informations sur le quartier de l'appartement: Souvent, les acheteurs d’une application posent des questions sur des choses comme l’isolation phonique (« Entendez-vous beaucoup les voisins? ») – répondez honnêtement. Aussi: « Y a-t-il un ascenseur? (important pour les personnes âgées). Ce sont tous des points qui devraient être inclus dans votre publicité et votre conversation.
Nouvelle législation à jour: Tenir compte des lois en vigueur: depuis 2019, l'information patrimoniale des appartements est également obligatoire, depuis 2022 test amiante également pour les parties communes à partir de >15 app (obligatoire à partir de 2036, toujours dans le futur mais mentionner si pertinent), etc. Se renseigner auprès d'un notaire ou de sources.
Vous voulez en savoir plus? Retour à l'aperçu du guide complet.