9. Le compromis de vente: contenu, préparation, conditions suspensives, timing
Lorsque l'acheteur et le vendeur s'entendent sur la vente (prix et conditions), il est temps de ratifier officiellement les accords dans un compromis de vente. En Belgique, il s'agit du compromis de vente, un contrat juridiquement contraignant qui prépare le transfert de propriété. On l'appelle aussi « acte provisoire », bien qu'il n'ait rien de provisoire: une fois signé, il est difficile de s'en sortir en dehors de toutes conditions résolutoires prévisibles. Nous discutons ici de ce qui devrait être inclus dans un tel compromis, de la manière de l'élaborer ou de le faire rédiger et des points d'attention qui s'y trouvent (comme par exemple le conditions suspensives pour un prêt). Le timing (quand se rendre chez le notaire) est également abordé.
De préférence, faites rédiger le compromis par le notaire: Bien que vous soyez légalement autorisé à rédiger vous-même un compromis, il est fortement recommandé de le faire par l'intermédiaire d'un notaire de le faire faire ou du moins de le faire lire. En Flandre, il est d'usage que l'acheteur choisisse un notaire qui signera l'acte; ce notaire rédige souvent aussi le compromis sans frais pour le vendeur (l'acheteur paie en fin de compte les frais de notaire au moment de l'acte authentique, la rédaction du compromis en fait partie). Alors: utilisez ce service – il ne vous coûte généralement rien et vous apporte une grande tranquillité d’esprit. Ce n'est que si la vente n'a finalement pas lieu et que des frais ont déjà été engagés pour le compromis, qu'un notaire peut facturer une somme modique, mais c'est plutôt l'exception. La prémisse: le compromis via notaire est généralement gratuit pour vous en tant que vendeur.
Si vous utilisez une plateforme comme ALVA travaillent, alors ils peuvent aussi aider: ils préparer voire un compromis complet sur mesure ou révisez votre version. Ils veillent à ce que le document soit correct et complet, adapté à votre situation. Vous pourrez ensuite le faire confirmer par le notaire ou le signer immédiatement. C’est idéal si vous souhaitez changer rapidement.
Contenu d'un compromis standard: Un compromis contient un certain nombre de clauses. Les parties les plus importantes sont:
Identité des parties: Coordonnées complètes du(des) vendeur(s) et acheteur(s) (nom, adresse, lieu/date de naissance, numéros d'identification, régime matrimonial éventuel). Vérifiez qu'ils sont orthographiés correctement à 100 %.
Description du bien: Adresse, données cadastrales (section, numéro, KI), type (maison, appt, garage,...), éventuellement référence au titre de propriété du vendeur. Tout ce qui est vendu doit être inclus (terrains, bâtiments, tout bien meuble vendu avec, comme une piscine autoportante ou des rideaux - vous pouvez également les lister séparément).
Prix et mode de paiement: Le prix de vente convenu en chiffres et en lettres, et la manière dont il sera payé (généralement par transfert par acte authentique). Vous le mentionnez également ici avance (voir ci-dessous) qui est payé dans le cadre du compromis. Par ex. "A la signature, l'acheteur verse au vendeur une avance de XX € sur le compte BE..., soit 5% du prix d'achat." Soit l’avance est confiée au notaire – ce qui est conseillé pour des raisons de sécurité.
Conditions suspensives (résolutives): C’est une partie cruciale. Le plus courant est le condition du prêt: la vente n'a pas lieu (et l'acheteur reçoit le remboursement de l'avance) si l'acheteur n'obtient pas un prêt hypothécaire d'au moins € Autres conditions possibles: obtenir un permis de construire pour un projet en projet, ou obtenir l'accord de VME (rare), ou vendre d'abord le logement de l'acheteur (déconseillé d'accepter comme vendeur sauf si on dispose de beaucoup de temps). Enregistrez clairement jusqu'à quand la condition suspensive court et ce qui se passe si elle n'est pas remplie (normalement: contrat résilié sans indemnité, avance remboursée).
Déclarations du vendeur concernant les documents d'information: Le vendeur confirme qu'il a fourni tous les certificats: EPC, bilan électrique, certificat de sol, test certificat amiante, informations d'urbanisme, etc. et que l'acheteur reconnaît les avoir reçus. Les éventuels résultats sont également mentionnés (par exemple « EPC 300 kWh/m², label D, procès-verbal établi le… au jour… »). Pour les appartements, voici la liste des documents VME (voir chapitre 14) et une attestation que l'acheteur les a reçus.
Mentions légales: Il s'agit de clauses types telles que: la vente est faite sous la condition résolutoire de non-paiement des droits d'enregistrement (norme qui doit être incluse mais non pertinente sauf fraude), que le bien est vendu libre d'hypothèques ou autres charges (sauf, par exemple, cession de servitudes), que le vendeur déclare ne pas avoir de contrat de location en cours (ou en avoir, avec précisions), ou encore que tel quel est vendu hors vices visibles et cachés sauf ceux qu'il a cachés (cette clause standard de l’article 1641 du Code civil). Il s’agit en grande partie de protections pour l’acheteur et le vendeur prévues par la loi et adaptées à la situation. Souvent aussi: l’acheteur en possède un obligation d'enquêter rempli (explore la maison, pose des questions) et obligation de déclaration du vendeur. En outre: clause pénale (voir ci-dessous), éventuels accords particuliers (par exemple réparations restant à effectuer par le vendeur, ou reprise par l'acheteur de certains biens meubles pour X euros, etc.).
Clause pénale en cas de non-respect: Une clause assez courante prévoit que la partie défaillante (acheteur ou vendeur) paie une indemnité/amende forfaitaire, souvent égale à l'acompte (par exemple 10 % du prix). Ainsi, si l'acheteur annule sans motif valable, il perd son acompte (au vendeur), et si le vendeur annule, il doit payer ce montant à l'acheteur (double remboursement). Il s’agit de faire respecter la conformité.
Paiement anticipé: Comme mentionné, généralement 5 à 10 % du prix sont versés à titre d'acompte en cas de compromis. Notez où cela est indiqué (sur le compte du notaire ou du vendeur). Le notaire est plus sûr, car il rembourse automatiquement l'acheteur si une condition résolutoire survient ou le transfère par acte authentique. Directement au vendeur est également possible, mais le vendeur doit alors rembourser lors de la dissolution – ce qui est juridiquement légèrement plus sensible.
Date limite pour l'acte: Celui-ci précise le délai dans lequel l'acte notarié doit être accompli. Légalement, cela doit être fait dans un délai maximum de 4 mois car les droits de vente doivent alors avoir été payés. Généralement on met « dans les 4 mois à compter d'aujourd'hui » ou d'une date précise, ou encore « au plus tard le jj/mm/aaaa, renouvelable d'un commun accord ». Précisez également que l'acheteur a le choix du notaire (si ce n'est pas déjà fait) et que le notaire X (notaire de l'acheteur) est en charge de l'acte. Il est possible que le vendeur désigne également le notaire Y (frais à partager).
Condition d'acceptation du bien: Souvent l'acheteur signe « connu et accepté tel qu'il l'a vu, sans autres garanties que celles prévues, et dans l'état dans lequel il se trouve lors de la signature de l'acte authentique ». Cela signifie par exemple qu'il accepte les défauts mineurs visibles. Attention: cela n'exclut pas les vices cachés si le vendeur les dissimule volontairement, mais cela vous couvre pour les choses visibles.
Pièces jointes: Habituellement, des copies de tous les certificats sont ajoutées en pièce jointe, et éventuellement un plan ou une photo, afin que l'on soit certain de ce dont il s'agit.
Vérifiez tout soigneusement: Lisez le compromis de conception dans son intégralité (oui, tous les petits caractères!). Il s’agit d’un document juridique, mais que vous devez également comprendre. Demandez une explication au notaire en cas de clauses peu claires. Veuillez noter que les accords que vous avez conclus verbalement sont inclus. Par exemple, en tant qu'acheteur, vous pouvez réserver quelque chose ou faire quelque chose (par exemple peindre un mur pour l'acte). Tout doit être inclus pour éviter des discussions plus tard.
Conditions suspensives – soyez précis: La condition « sous réserve d'obtention du prêt » est classique, mais veillez à ce que les modalités soient claires: quel est le montant minimum que doit couvrir le prêt? S'agit-il du prix d'achat total ou inférieur (certains acheteurs ont leur propre apport, alors la condition pourrait être par exemple "sous réserve d'un prêt hypothécaire d'au moins 200 000 €" si le prix d'achat est de 300 000 € et que l'acheteur dispose de 100 000 €)? Aussi: jusqu'à quelle date cela s'applique-t-il (généralement 4 à 6 semaines après le compromis)? Et que doit faire l'acheteur pour pouvoir s'en prévaloir (joindre la preuve de 2 refus). Parfois, le vendeur souhaite une « clause de rigueur »: si l'acheteur ne fait aucun effort pour obtenir un prêt, il sera redevable d'une pénalité. Discutez-en.
Si vous avez d'autres conditions, indiquez-les clairement et avec un délai. Par ex. "Permis d'urbanisme pour construction supplémentaire de 20 m², sous réserve d'approbation, demande à déposer dans un délai d'un mois et décision au plus tard dans les 4 mois; en cas de décision négative, l'acheteur peut annuler dans les 2 semaines qui suivent." Ce sont des scénarios sur mesure. Généralement, seule la clause de prêt s’applique.
Temps entre le compromis et l’acte: Une fois le compromis signé, l'acquéreur dispose généralement d'une « répit » pour tout mettre en ordre (mise en place d'un prêt bancaire, notaire effectuant des démarches administratives). La norme est d'environ 8 à 12 semaines avant l'acte. Maximum légal 4 mois (sinon vous devrez renouveler ou payer les frais d'inscription plus tôt). Fednot recommande de maintenir cette période autour de 3 mois. Entre-temps, en tant que vendeur, vous devrez peut-être vous assurer que vous vous opposez à l'acte (sauf accord contraire). Si vous je veux rester dans la maison plus longtemps après l'acte, cela doit en fait être convenu avant un compromis (par exemple avec une structure de location). Sans rendez-vous vous devez livrer en franchise d'usage par acte authentique.
Enregistrement du compromis: N'oubliez pas qu'un compromis de vente privée doit être officiellement enregistré au bureau d'enregistrement dans un délai de 4 mois. Si vous travaillez par l'intermédiaire d'un notaire, il le fait généralement immédiatement (dans un délai de 2 semaines est la norme). C'est important pour obtenir une stabilité de date (et payer de petits frais d'inscription, ±50€) mais c'est technique; le notaire s'en chargera. Pour vous: assurez-vous que vous et l’acheteur recevez chacun un exemplaire original signé, tout comme le notaire. Les enseignes sont souvent réalisées en triple exemplaire: pour le vendeur, l'acheteur, le notaire.
ALVA et compromis: Comme mentionné, la plateforme peut être un version personnalisée correcte et complète livrer. Ils adaptent cela à la situation (par exemple en ajoutant que le vendeur fournira quand même certains documents, ou que le certificat amiante est en règle, etc.). Cela vous enlève beaucoup de travail d’écriture et de soucis. Ils répondent à toutes les exigences légales pour que vous n'oubliiez rien. Vous pouvez ensuite en discuter avec l'acheteur et le signer, ou l'envoyer au notaire comme base. Ils jouent donc ici un rôle de point d’ancrage juridique.
Signatures et échange: Vous pouvez signer le compromis chez chacun ou chez le notaire. Assurez-vous que tout le monde paraphe chaque page et signe entièrement à la fin, y compris la date. Échangez ensuite un exemplaire (un acheteur, un vendeur, un notaire). Et puis la vente est officiellement finalisée! L’acheteur demandera désormais généralement un prêt à sa banque (si ce n’est déjà fait). Si une avance a été convenue mais n'a pas encore été payée, celle-ci sera désormais effectuée immédiatement ou dans quelques jours. L'avance est versée sur le compte convenu (de préférence chez un notaire).
Après le compromis: De nombreux vendeurs poussent désormais un soupir de soulagement – à juste titre, le plus dur semble avoir été fait. Néanmoins: gardez un œil sur les délais (par exemple la durée du prêt). Gardez le contact avec l'acheteur: demandez à mi-parcours si le prêt a déjà été approuvé, par exemple. Si un problème survient (par exemple, l'acheteur ne reçoit pas de financement), vous pouvez toujours décider de renégocier quelque chose ou vous devrez accepter que la vente soit annulée. Mais ce n'est pas la question – en général, tout se passe normalement et vous pouvez commencer le compte à rebours jusqu'à l'acte notarié où vous vendez enfin et recevez votre argent.
Conseils de clôture – Compromis
Engager un notaire: Faites de préférence rédiger le compromis ou au moins vérifier par un professionnel. Il s'agit de votre maison, n'achetez pas un modèle sur internet sans aucune connaissance.
Vérifiez chaque détail: Noms, montants, dates – des erreurs peuvent causer des problèmes plus tard. Portez une attention particulière aux conditions suspensives; sont-ils clairs et raisonnables dans leur terme?
Saisissez tous les rendez-vous: Les promesses verbales n’ont aucune valeur par la suite. Ainsi, si l'acheteur a demandé quelque chose et que vous avez accepté (par exemple réparer quelque chose ou laisser certains meubles), écrivez-le explicitement dans l'accord.
N'ayez pas peur du langage juridique: Demandez des éclaircissements si nécessaire. Il est important qu’en tant que vendeur, vous compreniez ce que vous signez. Un bon notaire vous expliquera chaque clause dans un langage simple avant de signer.
Traitement payant: Normalement, en tant que vendeur, vous ne payez rien pour un compromis, mais renseignez-vous à l'avance pour en être sûr. Abeille ALVA l'assistance fait partie de leurs forfaits, ce qui est moins cher que l'embauche d'un avocat coûteux.
Après un compromis, restez vigilant: Il n’est complètement achevé qu’après l’exécution de l’acte. Surveillez donc si l'acheteur remplit ses obligations (par exemple, demande un prêt à temps). Ne vendez pas immédiatement votre deuxième voiture heureuse; restez concentré jusqu’au transfert des clés.
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