3. Collectez les documents obligatoires: aperçu, calendrier, coût et conseils
Avant d'être officiellement mis en vente, vous devez disposer d'une série documents obligatoires et collecter des certificats. En Flandre, il est légalement interdit de proposer un logement à la vente sans avoir en sa possession certains certificats. Ces informations fournissent aux acheteurs potentiels une certitude sur l’état juridique et technique du bien. Il est donc essentiel de récupérer ces papiers à temps. Nous passons en revue tous les documents dont vous avez besoin, comment les demander, leur durée de validité et ce à quoi vous devez prêter attention. Plus loin dans le guide (chapitre 14), nous discutons spécifiquement des documents supplémentaires pour la vente d'appartements, mais la plupart des certificats mentionnés ici s'appliquent à toutes les maisons.
Voici la liste complète des documents obligatoires pour vendre en Flandre:
Titre de propriété (acte notarié): C'est la preuve que vous êtes le propriétaire, par ex. votre acte d'achat ou de donation. Vous en recevez généralement une copie avec votre propre achat. Dans le cas contraire, vous pouvez en demander un duplicata au notaire qui a alors rédigé l'acte, ou via MonMinfin en ligne. Bien entendu, vous ne pouvez pas vendre sans ce document. Si vous vendez par héritage, vous devez également être en mesure de présenter l'acte de succession et la déclaration de succession.
EPC (Certificat de Performance Energétique): Le certificat EPC est obligatoire avant de proposer votre logement à la vente. Il fournit une note (en kWh/m²) et un label (A+ à G) d'efficacité énergétique. En Flandre, des EPC doivent être mis en place depuis 2019 nouveau format (avec étiquette) sont constitués; les anciens EPC sans étiquette ne sont plus valables à la vente. Vérifiez donc la date sur votre EPC. S'il est plus ancien que 2019 ou si vous avez effectué des rénovations économes en énergie depuis, il est préférable de le repenser. Un expert en énergie certifié (type A) effectuera ensuite une inspection sur place. Le coût est d’environ 100 à 350 € pour une maison moyenne. Le CPE reste valable 10 ans à condition qu'aucune rénovation majeure ne soit effectuée. Astuce: planifiez cela à temps – les experts peuvent avoir un agenda chargé. De plus, vous êtes obligé de mentionner le label EPC et l’indicatif régional dans toutes les publicités, vous en avez donc besoin avant de faire de la publicité.
Inspection de l'installation électrique: Lors de la vente d'une maison dont l'installation électrique est plus ancienne que le 1er octobre 1981, un certificat de contrôle de l'électricité être présent. Ce rapport peut être positif (conforme) ou négatif – les deux sont autorisés à la vente. L'acte ne peut être exécuté sans certificat. Un certificat d'inspection négatif signifie que l'acheteur après l'achat 1 an de temps faire rendre l'installation conforme et réinspecter. En tant que vendeur vous devez donc simplement être en mesure de fournir une attestation valide (même si elle est négative). Si vous n'avez jamais fait réaliser de contrôle ou si votre certificat date de plus de 25 ans (récontrôle tous les 25 ans), contactez un organisme de contrôle reconnu (VINÇOTTE, BTV, OCB,...). Comptez entre 185 et 280 € de frais. Astuce: Assurez-vous de fournir aux acheteurs une copie du rapport d’inspection avant tout compromis, afin qu’ils sachent ce qu’ils doivent prendre en compte. En cas de rapport négatif, les notaires ajoutent souvent une clause dans l'acte stipulant que l'acheteur est au courant et s'engage à procéder à une nouvelle inspection.
Test amiante: Depuis le 23 novembre 2022 c'est Test amiante obligatoire pour la vente de maisons et d'immeubles construits avant 2001. Ce certificat indique quels matériaux contenant de l'amiante sont présents, dans quel état et si une intervention est nécessaire. Vous devez être certifié pour cela expert en amiante faire procéder à une inspection. Ils prélèveront des échantillons puis vous fourniront le certificat officiel. Le prix de revient est plus élevé qu'avec l'EPC: comptez 450 à 800 € selon la taille du bien. Demandez-le à temps, car le temps d'attente pour un expert peut être plus long. Astuce: ce certificat est informatif pour l'acheteur, il n'y a (encore) aucune obligation pour vous de désamianter, mais après 2032, chaque propriétaire devra en avoir un. Veuillez mentionner dans votre annonce que vous avez fait tester un certificat amiante et quel a été le résultat (par exemple « sans danger pour l'amiante » ou si certains matériaux contiennent de l'amiante). La transparence engendre la confiance.
Certificat de sol (OVAM): Le certificat de sol indique à l'acheteur si le sol est contaminé ou non. En Flandre, cela est obligatoire pour tout transfert de terrain (même lors de la vente d'un simple appartement de plain-pied, car il y a toujours un terrain inclus). Le notaire vendeur en fait généralement la demande via l'OVAM. Vous pouvez également en faire la demande en ligne via le guichet électronique de l'OVAM, mais souvent le notaire le fait pour s'assurer qu'il soit reçu à temps. Un certificat de sol coûte environ 50 € (standard) à 100 €+ (si procédure urgente ou historique complexe). L'acte ne peut avoir lieu sans un certificat de sol. Normalement tu en as un certificat vierge (aucune information sur la contamination connue). Si une contamination est constatée, l'OVAM fournira des instructions (et parfois une étude du sol doit être effectuée au préalable). C'est une question à laquelle le notaire devra donner suite.
Informations urbanistiques (informations immobilières): En tant que vendeur, vous devez fournir aux acheteurs potentiels des informations sur la situation urbanistique du bien. Cela inclut: existe-t-il un permis de construire pour le bâtiment, existe-t-il des délits de construction connus, existe-t-il un droit de préemption, fait-il partie d'un lotissement, quelle est la destination prévue (par exemple une zone résidentielle) et si le bâtiment est situé dans une zone inondable. Autrefois, les gens demandaient un « extrait d'urbanisme » à la commune; De nos jours, cela se fait via lui Plateforme d'informations immobilières qu'utilisent les notaires. Vous ou votre notaire devez demander cet extrait à la commune. Le document peut dater de maximum 1 an au moment de la vente. Cette demande coûte généralement entre 50 et 250 € (selon les communes) et le délai d'attente varie de quelques jours à plusieurs semaines, alors ici aussi: postuler rapidement. Les informations obtenues (notamment sur les droits de préemption et les éventuelles violations du bâti) sont importantes à connaître avant la compromission, afin que vous puissiez en tenir compte. Dans les annonces, il est d'usage de mentionner quelques éléments tels que « permis d'urbanisme: oui/non », « destination: zone résidentielle », « aucune mesure de réparation judiciaire ni droit de préemption applicable » – cela montre que vous avez fait vos devoirs.
Extrait cadastral et plan: Vous devez donner à l'acheteur accès aux données cadastrales du bien. Le cadastre indique, entre autres, le numéro de parcelle, la superficie, la nature (par exemple maison avec terrain) et le revenu cadastral (KI). Vous pouvez télécharger ou demander le plan cadastral et l'extraire vous-même via MyMinfin. L’IA est particulièrement importante car elle détermine la taxe foncière. En cas de compromis, les notaires indiqueront généralement le revenu cadastral et feront confirmer qu'il est exact. Pour vous en tant que vendeur: assurez-vous d’avoir ces informations à portée de main. Souvent un seul suffit copie de votre précédent avis de cotisation de taxe foncière (le numéro de parcelle et le KI sont indiqués) ou un extrait cadastral récent.
Dossier post-intervention (PID): Un document moins connu mais obligatoire pour les maisons relativement neuves. Comme chez toi après le 1er mai 2001 a été construit ou des travaux de rénovation ont été effectués par un entrepreneur après cette date, alors un dossier post-intervention doit être disponible. Il s'agit d'un dossier contenant des informations techniques sur le bâtiment: plans, matériaux utilisés, schémas de tuyauterie, certificats de matériaux de construction, etc. Le but est de garantir la sécurité des futurs travaux (savoir par exemple où passent les câbles électriques). Le Dossier PID est normalement remis par l'architecte/entrepreneur à la fin d'une nouvelle construction ou d'une rénovation et doit rester lié au bâtiment à vie. En tant que vendeur, vous devez transmettre ce dossier à l'acheteur. Si vous l'avez perdu, essayez d'en récupérer une copie (demandez à l'architecte ou à l'entrepreneur du moment). Dans certains cas où aucun PID n’est présent, le notaire enregistrera une déclaration de l’acheteur indiquant qu’il l’accepte, mais officiellement vous êtes obligé de l’avoir. Coûts: si vous devez quand même faire établir un dossier par un coordinateur de sécurité, cela peut coûter entre 200 et 300 €, il est donc préférable de retrouver votre PID d'origine.
Certificat de sensibilité aux inondations: La Flandre exige que les vendeurs indiquent dans l'annonce et dans l'acte dans quelle mesure le bien se situe dans une zone potentiellement inondable. Cela fait généralement partie des informations d'urbanisme, mais cela se résume au fait que vous devez indiquer si le bien est situé dans une zone effectivement inondable, potentiellement inondable ou non. Vous pouvez le vérifier vous-même via le Water Test en ligne (géodesk du gouvernement). Vous pouvez l'afficher de manière compacte dans le texte de votre annonce, par exemple: "Non situé dans une zone inondable.». Si tel est le cas, vous devez le signaler clairement. De cette façon, les acheteurs savent s’ils doivent prendre en compte, par exemple, une assurance plus chère ou d’autres risques.
Certificat de réservoir de fioul (le cas échéant): Si vous chauffez votre maison avec un réservoir au fioul, des règles supplémentaires s’appliquent. Un certificat de réservoir de mazout est formellement exigé lors de la vente si un réservoir est présent. Ce certificat atteste que le réservoir a été inspecté et est conforme (avec bouchon de couleur associé: vert/orange/rouge selon statut). Si vous possédez une vieille cuve à fioul sans certificat de contrôle, il est préférable d'en prendre soin avant la vente pour éviter les discussions. Un technicien certifié peut vérifier le réservoir; avec OK, vous recevrez un certificat de conformité. Si le réservoir a été rejeté (par exemple risque de fuite), vous pouvez décider de le faire réparer ou le signaler aux acheteurs et convenir qui se chargera de l'assainissement. Pour les petits réservoirs hors sol <5 000 L, le contrôle périodique n'est pas obligatoire en Flandre, mais il reste souhaitable lors de la vente. Discutez-en avec votre acheteur. La transparence d'un réservoir de mazout évite les tracas ou la responsabilité en cas de contamination du sol ultérieurement.
Documents pour le bien loué (le cas échéant): Si vous vendez un logement dans lequel vit encore un locataire, vous devez fournir à l'acheteur tous les documents de location pertinents. Cela comprend: le contrat de location, la description du lieu à l'entrée et la preuve de son inscription, ainsi que la preuve de la caution de loyer versée. Après tout, l'acheteur reprend les droits et obligations du propriétaire lors de l'achat et doit connaître les accords conclus avec le locataire. Le notaire déclarera dans le compromis et l'acte que le locataire a connaissance de la vente et que toutes les procédures légales ont été respectées (y compris si le locataire a renoncé ou non à son droit de préemption, ce qui en Flandre ne s'applique généralement pas à un contrat de location d'habitation ordinaire). Assurez-vous donc d’avoir complètement ce fichier. Des reçus récents de paiement de loyer peuvent également être demandés pour démontrer qu’il n’y a pas d’arriérés.
Pour les appartements – informations sur la copropriété: (Tout le chapitre 14 y est consacré, mais brièvement:) Avant de vendre un appartement, l'acheteur doit être largement informé sur le syndicat des copropriétaires. Concrètement, vous devez: statuts (acte de base et règlement de copropriété) et ça règles de la maison peut livrer. Par ailleurs, une série de documents et d'attestations seront également demandés au syndic: les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, les comptes annuels et bilan des 2 dernières années, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, et s'il existe des dettes ou des procédures en cours. Le notaire s'occupe normalement de ces "informations du syndic", mais vous, en tant que vendeur, devez donner l'autorisation au syndic et payer tous les frais. Le compromis indiquera explicitement que l'acheteur a reçu tous ces documents avant de signer, alors récupérez ce que vous avez à l'avance (par exemple vos copies du procès-verbal).
Vous le remarquez: la paperasse est considérable, mais nécessaire. Commencez ici demandé allumé – idéalement déjà avant votre maison est mise en ligne. Une règle générale est l'étape 1 de votre processus de vente: « D'abord les certificats, puis la publicité ». Certains certificats ont un délai de livraison. Par exemple, les informations urbanistiques peuvent facilement prendre 3 à 4 semaines, un expert en amiante doit être programmé, etc. Vous souhaitez éviter d'avoir un acheteur, mais la documentation qui retarde la vente n'est pas encore complétée. De plus, vous n'êtes pas légalement autorisé à proposer à la vente sans avoir au moins un EPC, un contrôle électrique, un test de certificat amiante, un certificat de sol, un extrait d'urbanisme, des informations cadastrales et un PID (le cas échéant).
ALVA travaille avec différentes sociétés d'inspection dans toute la Flandre et dispose de différentes grilles de prix pour que vous puissiez vous comparer, ALVA peut également demander ces certificats pour vous si vous le souhaitez.
En plus de cette partie obligatoire, il existe des frais optionnels que vous engagez en tant que vendeur pour soutenir la vente (photographie, publicités - celles-ci sont couvertes ailleurs dans ce guide). Mais chacun des certificats ci-dessus sera requis dans tous les cas, même si un professionnel de l'immobilier est engagé - vous ne pouvez donc pas l'éviter.
Conseils pour collecter des documents:
Faites-en un dossier numérique (par exemple dans Google Drive ou sur votre ordinateur) dans lequel vous enregistrez tous les scans/PDF des certificats. Vous pourrez ainsi les envoyer facilement aux intéressés ou au notaire par e-mail. Les utilisateurs de ALVA peuvent facilement enregistrer leurs documents dans leur tableau de bord.
Vérifiez le dates de validité: EPC valable 10 ans, électricité 25 ans, urbanisme < 1 an, certificat de sol datant de moins de quelques mois souhaitable, etc. Ne demandez pas de certificats trop tôt (sauf EPC car cela est obligatoire), mais pas trop tard non plus.
Demandez à votre municipalité s'il en existe un obligation d'information des vendeurs la brochure existe. Certaines communes fournissent un ensemble d'informations lors de la vente (par exemple avec des points d'intérêt locaux supplémentaires tels que la protection des monuments, l'inventaire du patrimoine immobilier ou les travaux d'infrastructure prévus dans la région). Ceci n’est pas obligatoire, mais peut être utile à connaître et à signaler.
Vous avez un doute sur quelque chose? Vous notaire est votre ami ici: il le fait tous les jours et saura vous dire exactement ce dont vous avez besoin pour votre propriété. N'hésitez pas à contacter un notaire pour obtenir des conseils lors de cette phase de préparation. Le notaire organise souvent automatiquement la demande de certificat de sol et d'extraits d'urbanisme dès que vous l'informez que vous allez vendre. Mettez-vous clairement d’accord sur qui demande quoi pour éviter la duplication du travail.
ALVA offre une belle valeur ajoutée dans ce domaine: leur plateforme compile automatiquement votre dossier de vente et vous indique exactement quelles attestations sont nécessaires dans votre cas et où vous pouvez les demander. Ils pourront vous orienter vers les autorités compétentes pour cela et s'assurer que vous n'oubliez rien. Cela élimine beaucoup de stress et accélère le processus. Comme ils le disent eux-mêmes: "Sans ces certificats, vous n'êtes pas légalement autorisé à faire de la publicité." – avec eux vous pouvez être sûr que votre dossier est complet.
Conseils de clôture – Documents
Commencez à l'heure: Demandez les certificats nécessaires immédiatement dès que vous décidez de vendre. L’amiante, l’urbanisme et les inspections en particulier peuvent prendre un certain temps. Pas de certificats = vente interdite.
Vérifier l'exhaustivité: Utilisez une liste de contrôle (comme ci-dessus) ou l'outil de ALVA pour être sûr de ne rien manquer.
Faites de la publicité uniquement avec des certificats en main: Attendez avec votre annonce jusqu'à ce que vous ayez au moins l'EPC, l'électricité, le sol, l'urbanisme, l'amiante, etc. Après tout, vous devez mentionner le score EPC et les informations sur les inondations dans l'annonce.
Communiquez ouvertement avec les acheteurs: Mettez à disposition un dossier lors des visites avec des copies de l'EPC, de l'inspection, du certificat amiante, etc. La transparence des documents crée la confiance et empêche les acheteurs d'abandonner plus tard en raison d'informations manquantes.
Laissez-vous prendre en charge si vous le souhaitez: Considérez-en un trousse d'orientation où cette charge administrative est en partie prise en charge pour vous. Faire appel à l’aide d’un professionnel ne coûte qu’une fraction du coût de vente et augmente la sécurité juridique.
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