13. Conseils pour la sécurité juridique via ALVA
Grâce à ALVA, vous êtes responsable de vous assurer que la vente est juridiquement correcte. Cela peut paraître intimidant, mais dans la pratique, il existe suffisamment de garanties et de mesures pour garantir que tout soit fait. étanche et sûr arrive. Nous rassemblons ici un certain nombre de conseils pour maximiser votre sécurité juridique lors d’une vente privée.
Enregistrez tout par écrit: C’est la règle numéro 1. Les accords ou promesses verbaux ne sont pas exécutoires en matière immobilière. Alors: assurez-vous que chaque accord est mis sur papier, de préférence signé par les deux parties. Cela commence par l'offre. Si un acheteur fait une offre, faites-le de préférence par e-mail ou mieux encore. lettre d'offre écrite. Si vous parvenez à un accord, inscrivez-le immédiatement dans un document signé (le compromis). Comme indiqué précédemment, le compromis est contraignant, alors assurez-vous qu’il est complet. Si nécessaire, utilisez un modèle chez un notaire ou sous vos conseils.
Utiliser un « compromis de vente sous seing privé »: C'est en fait le compromis. ALVA recommande explicitement de travailler avec un tel document, établi par un avocat ou un notaire. Il protège les deux parties: en cas de problème, vous pouvez vous prévaloir des clauses contractuelles et des clauses pénales. Sans cela, en cas de conflit, vous devrez vous adresser au tribunal avec des preuves difficiles. Donc: ne donnez jamais les clés et ne quittez jamais la maison sans un accord signé!
Demander un dépôt approprié: Une avance de 5 à 10 % (argent de main) est habituelle et vous apporte une sécurité en tant que vendeur. Recevez-le de préférence par virement sur le compte tiers du notaire. Cela montre que l’acheteur est sérieux et dispose de ressources financières. De plus, si l’acheteur ne remplit pas ses obligations après un compromis contraignant, vous êtes normalement autorisé à conserver cette avance à titre d’indemnisation (sauf condition suspensive). C'est en quelque sorte une garantie. Alors profitez-en. Aucun paiement anticipé n’est également possible, mais cela laisse une grande liberté à l’acheteur. Attention, ne considérez pas l’avance comme de l’argent gratuit tant que l’acte n’a pas été signé – ne la payez pas immédiatement. Attendez le règlement final, car si une condition suspensive entre en vigueur, vous devez rembourser. S'il s'agit d'un compte notarié, cela s'arrange automatiquement.
Travailler avec des professionnels: Vous n’avez peut-être pas de professionnel de l’immobilier, mais vous n’êtes pas seul. Le notaire est votre garantie légale: il s'assure de l'exactitude de l'acte et étudie tous les éventuels goulots d'étranglement juridiques (ex. servitudes, hypothèques). Utilisez également ses conseils lors des négociations si vous avez des doutes sur quelque chose. Par exemple, Fednot (la fédération des notaires) dispose d'une plateforme en ligne et d'un service d'assistance pour les questions; n'hésitez pas à utiliser ces sources. De plus, comme nous l'avons mentionné à plusieurs reprises, vous pouvez utiliser une plateforme telle que ALVA pour vous guider dans la procédure, vérifier les documents et apporter les ajustements nécessaires. Ils vous indiqueront par exemple les déclarations obligatoires, les délais légaux, etc., et vous assisteront même dans les négociations afin que vous ne commettiez pas d'erreurs.
Connaître votre obligation de déclaration et votre obligation d’enquête (légale): En Belgique, ce qui suit s'applique: le vendeur a l'obligation de déclarer toutes les informations dont il a connaissance vices cachés et toutes sortes d'exigences d'information (urbanisme, sol, etc. - celles-ci résolvent en grande partie les certificats). L'acheteur a une obligation d'enquête: il doit inspecter lui-même le bien et poser des questions. Assurez-vous donc de remplir votre devoir: ne cachez pas les informations essentielles. Par exemple, si vous savez qu'il y a un problème de stabilité ou que le sous-sol est inondé chaque année, vous devez le communiquer. Sinon, vous pourriez être tenu responsable par la suite (et cela pourrait coûter très cher). Vous pouvez éviter toute responsabilité pour cela vices cachés peut être limité dans le compromis/l'acte (il y a généralement une clause « le vendeur n'est plus responsable des défauts dont il n'avait pas connaissance »), mais si vous aviez connaissance d'un défaut grave et que vous l'avez délibérément caché, il reste toujours responsable. Alors: soyez franc dans vos réponses. La dernière chose que vous voulez, c’est de vous retrouver dans des litiges juridiques après la vente. Le notaire fait également signer à l'acheteur qu'il achète le bien "dans l'état dans lequel il se trouve", à l'exception de ce que le vendeur a caché - cela vous protège raisonnablement bien à condition que vous ne dissimuliez rien volontairement.
Laissez l'acheteur confirmer tout dans le compromis: Si vous avez fourni à l'acheteur certains documents (EPC, procès-verbal, etc.), faites-lui confirmer explicitement qu'il les a reçus dans le compromis. Cela l’empêche de prétendre plus tard que ce n’est pas le cas. Dans le modèle de notaris.be nous voyons que cela se produit en standard. Par exemple, dans le cas d’une vente d’appartement, l’acheteur a consulté tous les rapports. C'est très important: l'acheteur ne peut alors pas annuler ensuite avec l'argument « Je ne le savais pas ».
Utilisez intelligemment les conditions suspensives: Donnez uniquement des conditions raisonnables à l'acheteur. La solution la plus courante est « ne pas obtenir de prêt ». Supposons que l’acheteur souhaite une condition très large (comme vendre d’abord votre propre maison) – cela est très incertain pour vous. Il vaut mieux ne pas accepter un tel candidat s'il y a d'autres acheteurs, ou fixer des délais plus stricts. Sinon, vous serez coincé pendant des mois et si cela ne fonctionne pas, vous perdrez ce temps. Évitez également les questions ouvertes: incluez des délais dans le compromis.
Patrimoine immobilier et réglementation environnementale: Si votre maison est protégée ou inscrite sur une liste du patrimoine, vous devez absolument le signaler. Les acheteurs doivent savoir dans quoi ils s’embarquent. Des règles particulières de vente s'appliquent au patrimoine protégé (parfois droit de préemption de l'État, obligation de conservation). Cela nécessite des conseils supplémentaires d'un notaire. Même s'il y a un locataire: l'acheteur doit respecter le droit des loyers. Le notaire fournira des clauses à ce sujet dans l'acte selon lesquelles l'acheteur reprend les droits/obligations. Assurez-vous que le locataire soit informé à temps et, si nécessaire, soit aperçu des droits de préemption panneaux le cas échéant (en principe plus en Flandre depuis le décret flamand sur les loyers).
Flux de paiement chez notaire: Assurez-vous que les sommes importantes passent par le notaire. L’acheteur paie donc l’intégralité du prix d’achat au notaire et non directement à vous. Le notaire n’effectuera le paiement que si tout va bien. Cela évite la fraude (par exemple chèques bancaires contrefaits, etc.). Idem avec le paiement anticipé: de préférence chez un notaire tiers. Cela donne sécurité juridique pour les deux: l'acheteur sait qu'il sera remboursé si la vente est valablement annulée, le vendeur sait que l'avance est sûre et sera payée par acte authentique.
Vérifiez les identités et les autorisations: Cela semble logique, mais sachez avec qui vous contractez. Si l'acheteur est un couple, faites signer les deux (pour ne pas vous contenter de signer l'homme et il s'avère que la femme n'est pas d'accord). Si quelqu'un signe pour une entreprise, vérifiez si cette personne est autorisée. Le notaire le fera de toute façon, mais ne réglez donc rien avec un « acheteur » qui n'est pas en mesure d'acheter (par exemple, un mineur devrait passer par un conseil de tutelle - scénario très exceptionnel).
Assurance et transfert des risques: Selon les clauses types, le vendeur reste responsable du bien jusqu'à l'acte authentique (il doit l'assurer d'ici là). Assurez-vous donc que votre assurance incendie ne prend fin qu'au jour de l'acte authentique (après signature). S'il y a un incendie entre le compromis et l'acte, vous êtes toujours propriétaire et vous devez organiser cela avec une assurance - l'acheteur annulera bien sûr probablement l'achat ou le paiement de l'assurance reviendra à l'acheteur en fonction de la clause. Le notaire organisera cela par compromis (généralement: en cas de dommages graves, l'acheteur peut se désinscrire, ou le paiement de l'assurance sera versé à l'acheteur lors de l'acte s'il achète quand même). Dans tous les cas, point juridique: garder la maison assurée et dans le même état jusqu'à l'acte authentique. Livrez-le comme convenu (ne supprimez pas les éléments intégrés si cela n'a pas été convenu).
Plateforme collaborative comme « point d’ancrage juridique »: ALVA se présente comme le partenaire pour éviter les pièges juridiques. Ils vérifient si vous disposez de tous les certificats (afin que vous ne fassiez rien d'illégal), vous conseillent sur la rédaction d'un compromis (afin que toutes les clauses soient correctes), vous guident dans les négociations (afin que vous ne concluiez pas d'accords étranges) et vous fournissent un point de contact pour toute question. C’est une énorme assurance pour le vendeur et l’acheteur. Par exemple, vous pouvez dire à un acheteur: "Je travaille avec un parti qui s'assure que tout est juridiquement correct, il vérifiera également l'accord." Cela inspire confiance. Vous vous sentez également plus en confiance. C'est leur métier d'être au courant des réglementations (comme les nouvelles législations sur l'amiante, les obligations de rénovation, etc.) et de les partager avec vous. Profitez-en.
Enfin: une saine prudence face à la fraude: Bien que rares, soyez vigilant aux problèmes de voyous. Par exemple, si quelqu'un souhaite payer une avance en espèces - de préférence pas, gardez sa traçabilité. Vérifiez si les acheteurs ne fournissent pas une fausse pièce d'identité. Le notaire le fait aussi. Ne concluez pas de « transactions détournées » (par exemple, de l'argent sale à côté de l'acte) – c'est illégal et peut entraîner de lourdes amendes si vous êtes arrêté. Ne le faites pas, même si l’argent supplémentaire semble tentant. Tout est parfaitement blanc chez notaire, vous pouvez alors dormir sur vos deux oreilles.
Derniers conseils – Sécurité juridique
Utilisez un accord étanche: Rédigez un contrat de vente écrit (compromis) avec toutes les clauses légalement requises. Pas de tracas verbal, le papier est votre support.
Faites confiance au notaire: Engagez-le tôt et suivez ses conseils. Il veille à la légalité. N'hésitez pas à l'appeler si vous avez un doute sur, par exemple, une condition suspensive ou une charge sur le bien.
Conditions et modalités: Fixez des délais clairs pour les conditions résolutoires. Ne laissez pas une incertitude perpétuelle. Par exemple: condition de prêt max 6 semaines.
Opérations de paiement sécurisées: Pas d'espèces ni de chèques personnels. Paiement anticipé et prix d'achat via compte notarié ou banque. De cette façon, vous évitez toute discussion ou risque de paiement non couvert.
Documentez tout: Conservez des copies de tous les certificats, correspondances, etc. Si quelque chose est remis en question plus tard, votre dossier est en ordre.
Vendez « comme vu » mais soyez honnête: Incluez la clause selon laquelle l'acheteur achète dans son état actuel et qu'il a suffisamment étudié la propriété. En même temps: ne négligez pas les informations importantes. Le respect de vos obligations légales de déclaration constitue votre meilleure protection contre les réclamations.
Risque de dommages et de transition: Assurez-vous que tout est assuré jusqu'à la signature de l'acte et que la propriété reste entretenue. Consultez l'acheteur si quelque chose se produit entre-temps. Mieux vaut en capturer trop que pas assez.
Demandez conseil en cas de doute: Mieux vaut dépenser 200 € en conseils juridiques que de commettre une erreur qui coûte des milliers d’euros. Un service de plateforme ou les conseils d’un notaire peuvent éviter bien des malheurs.
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