10. Collaboration avec le notaire: processus de l'offre à l'acte
Une fois le compromis de vente signé, le notaire complètement dans l'image pour poursuivre le traitement du dossier jusqu'à l'acte officiel. Nous décrivons ici ce qui se passe entre le compromis et l'acte, et comment fonctionne la collaboration avec le notaire. Même si vous n'avez pas de professionnel de l'immobilier, vous pouvez compter sur le notaire pour de nombreuses questions pratiques et juridiques – après tout, toute transaction immobilière en Belgique est soumise à l'intervention notariale.
L'acheteur choisit le notaire (et le vendeur choisit également): En Belgique, l'acheteur a le droit légal de choisir son notaire, car c'est généralement lui qui supporte les frais. L'acheteur dispose souvent déjà d'un notaire permanent ou en demande un après le compromis. Toutefois, en tant que vendeur, vous pouvez également avoir votre propre notaire si vous le souhaitez. Les deux notaires signeront alors ensemble l'acte et partageront les honoraires (rien ne changera en termes de frais pour vous en tant que vendeur ou acheteur: le prix est le même et n'est partagé qu'entre deux études notariales). L'avantage d'avoir son propre notaire est que vous avez quelqu'un qui ne s'occupe que de vos intérêts, même si le notaire de l'acheteur agira en principe également correctement et impartialement. Si vous disposez déjà d’un notaire familial, n’hésitez pas à en engager un. Dans le cas contraire, il suffit parfaitement de s'en remettre au choix du notaire de l'acheteur, ce qui vous permettra d'économiser de l'argent.
Après compromis – démarche du notaire: Le notaire (généralement celui de l'acheteur, éventuellement en collaboration avec votre notaire) entame alors un certain nombre recherches et formalités:
Il enregistrera le compromis au bureau d'enregistrement (dans un délai de 4 mois, généralement plus rapide).
Il demande au fonctionnaire certificats si ce n'est pas encore fait: un extrait cadastral récent, des recherches hypothécaires (pour voir s'il y a des hypothèques ou des saisies sur le bien), éventuellement confirmation du certificat de sol et de la ville. extrait si vous en avez déjà fourni un.
S'il s'agit d'un appartement: le notaire contacte le syndic pour un ensemble d'informations (voir chapitre 14) avec toutes les données VME. Cela prend souvent un certain temps; il doit donner au syndic un délai d'au moins 15 jours pour répondre.
Le notaire vérifie l'identité et l'état civil (régime du mariage) des parties via le registre national. Il vous demandera également votre acte de mariage ou votre acte de divorce le cas échéant.
S'il y a plusieurs propriétaires du côté du vendeur (conjoints ou successions avec plusieurs héritiers), il vérifie si tout le monde signe. Parfois, quelqu'un doit donner procuration si tout le monde ne peut pas être présent à l'acte - il s'en chargera alors.
Si vous (vendeur) disposez encore d’un prêt hypothécaire sur la maison, il contactera votre banque pour l’organiser. demande de solde et suppression de l'hypothèque à fixer dans l'acte. Il réglera d’abord cette dette impayée à partir du prix de vente. Préparez donc les informations: nom de la banque et numéro de compte de votre crédit en cours, numéro de prêt éventuel, pour qu'il puisse en faire la demande rapidement.
Il en déclare un projet d'acte sur. Ceci est en grande partie similaire au compromis mais avec des informations juridiques supplémentaires (par exemple, enregistrement du compromis, procurations éventuelles, règlement financier). Vous recevrez généralement ce projet pour inspection quelques jours avant l'acte.
Il le fera colonies livraison: pour l'acheteur un relevé détaillé des frais d'enregistrement, des frais, des frais (le soi-disant règlement). Parfois, il y a également un règlement pour le vendeur si, par exemple, les frais sont partagés ou si la taxe foncière doit être réglée. En Flandre, il est d'usage que la taxe foncière pour l'année en cours soit réglée au prorata entre l'acheteur et le vendeur par acte authentique. Le notaire calcule cela (par exemple, vous avez vécu de janvier jusqu'à la date de l'acte authentique et payez cette partie, l'acheteur le reste, ou parfois le vendeur tout pour l'année si cela est convenu - généralement au prorata).
Pour l’acte – l’acheteur organise les finances: Entre-temps, l’acheteur est généralement en train de clôturer son prêt. La banque de l'acheteur crédit hypothécaire préparer et également engager le notaire pour établir une hypothèque par acte authentique. La banque envoie au notaire un « livret de frais de crédit », sur lequel le notaire base le montant d'argent provenant de la banque sur son compte séquestre le jour de l'acte. En tant que vendeur vous n'êtes pas obligé de suivre tout cela, mais sachez que si l'acheteur a un prêt, une certaine coordination a lieu entre la banque et le notaire.
Prendre rendez-vous pour l'acte: Dès que tous les documents auront été reçus et que le financement aura été réalisé (contrat de prêt), le notaire fixera une date pour l'acte en concertation avec l'acheteur et le vendeur. Cela doit être fait dans le délai spécifié dans le compromis (généralement 2 à 3 mois après le compromis). Le notaire vous invitera à son étude ou à un endroit de votre choix (parfois un acte peut également être fait numériquement par vidéoconférence - depuis Covid, il existe des options, mais généralement physiquement). En tant que vendeur, vous apportez alors tous les éléments nécessaires: votre carte d'identité, le titre de propriété original (si vous en aviez un, sinon il est souvent déjà déposé chez le notaire), les éventuels documents de travaux (factures qui doivent encore être payées au prorata? Rarement). L'acheteur apporte sa pièce d'identité et généralement une preuve d'avance de paiement. Le notaire aura tout cela à l'avance.
Le grand jour – exécution de l’acte: A la date convenue, les parties se réunissent (ou leurs procurations en cas d'empêchement). Le notaire ou son assistant lit l'acte (ou le résume, selon l'usage). Après cela, toutes les parties signent le document officiel acte authentique. A partir de ce moment, la vente est définitive et la propriété est transférée. En général, vous remettez ensuite le clés à l'acheteur (sauf accord contraire selon lequel vous pouvez rester plus tard). L'acheteur doit à ce moment-là payer le prix d'achat, ce qui s'est déjà produit dans la pratique: l'acheteur a normalement transféré le montant dû (apport propre + frais de notaire) sur le compte séquestre du notaire quelques jours avant l'acte, et la banque transfère également le montant du crédit directement au notaire. Le notaire confirme sur l'acte qu'il a reçu le prix (c'est-à-dire que les chèques ont été remis dans les anciennes conditions, mais qu'il s'agit désormais d'un transfert). Alors le notaire dit:
Remboursez l'hypothèque impayée du vendeur à la banque et faites-la annuler.
Le reste produit net transfert à vous, le vendeur (cela arrive souvent quelques jours après l'acte pour s'assurer que tous les montants ont bien été reçus et qu'il n'y a pas d'erreur). Vous pouvez demander à un notaire de le faire par voie bancaire sur un compte de votre choix.
Transférer les taxes nécessaires (frais d'enregistrement au gouvernement).
Faire enregistrer et transcrire l'acte au registre foncier, afin que l'acheteur soit officiellement propriétaire dans les registres.
Après l’acte – réalisation pratique: Félicitations, vous avez officiellement pris soin de votre maison et vous avez l'argent (ou bientôt). N'oubliez pas de vous occuper de quelques questions pratiques: relever les compteurs le jour du transfert des clés et les transmettre aux sociétés de services publics (à organiser de préférence avec l'acheteur), assurer l'annulation ou le transfert (l'assurance incendie pour vous s'arrête au transfert, l'acheteur aura sa propre assurance par acte, parfois cela chevauche une journée), informer la municipalité du changement si demandé (souvent cela se fait automatiquement via un acte notarié).
Frais de notaire pour le vendeur: En principe, en tant que vendeur, vous ne payez aucun frais important lors de la vente. Le l'acheteur paie le notaire (frais + frais d'inscription). Exceptions: si vous aviez votre propre notaire, il partage les honoraires, mais cela n'affecte pas la facture de l'acheteur - l'acheteur ne paie pas deux fois, les notaires se partagent entre eux. Parfois, le notaire vous facture quelques frais administratifs (par exemple votre recherche de prêt hypothécaire ~ 100 €) et les frais d'annulation de votre ancienne hypothèque (les frais de notaire pour cela sont légalement fixés mais généralement payés par vous en tant que vendeur, parfois par l'acheteur en fonction du compromis - par défaut, le vendeur paie ses propres frais d'annulation). Cela sera ensuite réglé dans le cadre du règlement.
Conseils pour devenir notaire ALVA: La plateforme ne vous laisse pas aller après le compromis; eux vous accompagner chez le notaire. Cela signifie qu'ils facilitent l'échange de documents avec le notaire, contrôlent si tout se passe bien et sont disponibles pour répondre à des questions. Si des problèmes inattendus surviennent (par exemple une servitude ou un problème juridique mineur résultant de la recherche), ils peuvent vous conseiller, en collaboration avec le notaire, sur la manière de les résoudre. Ils veillent ainsi à ce que la dernière étape se déroule sans obstacles et à ce que votre vente se déroule avec succès.
Remarque: La phase notariale est relativement standardisée, mais assurez-vous qu'en tant que vendeur, vous avez livré tout ce dont vous aviez besoin (documents) et que vous remplit les accords (par exemple, compensation contre acte, réparations effectuées comme promis). Le notaire est là pour vous guider dans cette démarche en toute légalité et sereinement. Faites confiance à son expertise: les notaires sont des parties neutres qui souhaitent satisfaire à la fois l’acheteur et le vendeur. N'hésitez jamais à leur demander leur avis; Tous les notaires fournissent des conseils gratuits aux parties, ce qui fait partie de leurs services.
Derniers conseils – Processus notarial
Choisissez votre propre notaire si nécessaire: Pas obligatoire, mais si vous disposez d'un conseiller de confiance dans le domaine notarial, n'hésitez pas à le solliciter. Cela ne vous coûte rien de plus et deux notaires en voient plus d’un.
Fournissez rapidement des informations: Restez en contact avec le notaire après compromis. Fournissez rapidement ce qu'il demande (copie de la carte d'identité, éventuel contrat de mariage, informations sur votre prêt). Plus vite il aura tout, plus vite l'acte pourra être accompli.
Demande de voir le projet d'acte: La plupart des notaires l'envoient de manière proactive, sinon demandez-le à l'avance. Vérifiez si cela correspond au compromis et si tous les paiements sont corrects (surtout si vous obtenez ce que vous attendiez).
Ne laissez pas de compte ouvert: S'il reste des factures pour des travaux dans la maison, convenez avec l'acheteur de qui paiera quoi. Les factures courantes (par exemple la taxe foncière ou les frais de bricoleur restant à payer) sont souvent réglées par acte authentique. Assurez-vous que cela soit clair pour le notaire et il l’inclura dans le règlement.
Soyez disponible au moment de l’acte: Assurez-vous d'être flexible dans la période autour de l'acte prévu pour échanger des informations et bien sûr être présent au rendez-vous. Un acte reporté en raison d'une coopération tardive peut entraîner des amendes dans des cas extrêmes (s'il n'est pas exécuté après 4 mois, vous devez payer les frais d'enregistrement à l'avance).
Célébrez votre vente! Après l'acte, tout est définitif, il est temps de profiter des bénéfices ou de la clôture d'un chapitre. Vous avez réussi grâce à ALVA, avec l’aide des professionnels nécessaires en arrière-plan. Cela mérite d'être célébré!
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